Bản tin pháp luật 12/10/2026: Nhà xây không phép, nhà ở xã hội và CMND cũ trên sổ đỏ
Kỳ rà soát: Sau bản tin 11/10 đến 09 giờ 08 ngày 12/10/2026; đối chiếu nguồn chính thức trong bảy ngày và cảnh báo 30 ngày.
Ba hướng dẫn chính thức ngày 11/10/2026 tác động đến hồ sơ đất đai, nhà ở và thừa kế được Công ty Luật An Lộc Victory & Cộng sự lưu ý dưới đây. Đây là hướng dẫn áp dụng pháp luật hiện hành, không phải văn bản quy phạm pháp luật mới.
1. Nhà xây không phép vẫn có thể được ghi nhận quyền sở hữu
Căn cứ: khoản 3 Điều 148, Điều 151 Luật Đất đai 2024, hiệu lực 01/01/2025; điểm c khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hiệu lực 01/07/2025.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn: nhà phải xin phép nhưng xây dựng không phép, không có xác nhận đủ điều kiện tồn tại được cấp trước ngày 01/07/2025, không đương nhiên bị loại khỏi hồ sơ. Chủ sở hữu kê khai và chịu trách nhiệm; UBND cấp xã kiểm tra hiện trạng, tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm tạo lập và tình trạng pháp lý.
Nếu nhà đủ điều kiện tồn tại, không thuộc Điều 151 và đáp ứng điều kiện liên quan thì có thể được chứng nhận. Nếu đất đủ điều kiện nhưng nhà chưa đủ, có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước và đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà sau.
Lưu ý: thu thập hồ sơ xây dựng, ảnh hiện trạng, tài liệu về thời điểm tạo lập, quy hoạch và xử lý vi phạm; không chỉ dựa vào bản cam kết.
2. Người có từ hai con: chưa thể kết luận được miễn điều kiện thu nhập
Căn cứ: khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025, hiệu lực 01/07/2026, bổ sung khoản 13 Điều 76 và sửa các Điều 77–79 Luật Nhà ở 2023; Điều 29, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi.
Bộ Xây dựng xác nhận việc bổ sung nhóm “người có từ 02 con đẻ trở lên” đang dẫn đến cách hiểu khác nhau về điều kiện nhà ở và thu nhập. Bộ đang phối hợp với Bộ Y tế rà soát; chưa có cơ sở sửa mẫu giấy tờ riêng.
Lưu ý: không khẳng định nhóm này được miễn chứng minh thu nhập. Phải đánh giá tình trạng hôn nhân, nguồn thu, nhà ở hiện có và chờ hướng dẫn thống nhất.
3. Sổ đỏ ghi CMND cũ: không yêu cầu giấy xác nhận nếu dữ liệu đã cập nhật
Căn cứ: khoản 7 Điều 5 Nghị định 58/2026/NĐ-CP sửa Điều 12 Nghị định 70/2024/NĐ-CP, áp dụng từ 15/03/2026.
Cơ quan, tổ chức được khai thác số CMND 9 số đã hủy qua mã QR trên thẻ căn cước hoặc VNeID và không được yêu cầu giấy xác nhận. Nếu số cũ chưa có trong cơ sở dữ liệu, công dân mang tài liệu đến Công an cấp xã nơi cư trú để cập nhật, sau đó cấp đổi căn cước. Có thể đề nghị Phiếu DC03 theo thủ tục 1.009714 để phục vụ công chứng, thừa kế hoặc đăng ký đất đai.
Ba việc cần lưu ý
1. Phân tách điều kiện cấp quyền sử dụng đất và ghi nhận quyền sở hữu nhà.
2. Chưa kết luận miễn điều kiện thu nhập cho nhóm có từ hai con.
3. Kiểm tra dữ liệu CMND cũ trước khi lập hồ sơ công chứng, thừa kế.
*Ngày kiểm chứng: 12/10/2026.*